Sí, los extranjeros pueden comprar y poseer propiedades en Paraguay esencialmente en las mismas condiciones que los ciudadanos, y usted no necesita ser residente para tener la titularidad. Las tierras rurales situadas dentro de la zona de seguridad fronteriza de 50 km (Ley 2532/2005) no pueden ser propiedad de nacionales de Argentina, Bolivia o Brasil, ni de empresas que ellos controlen, sin un decreto del Poder Ejecutivo. La propiedad urbana en Asunción no se ve afectada; los inmuebles rurales próximos a la frontera fluvial sí pueden estarlo, por eso primero verificamos la ubicación. Toda compra pasa por un escribano, que prepara la escritura pública tras la debida diligencia sobre el título.
Una de las características más atractivas de Paraguay para los recién llegados es lo abierto que es su mercado inmobiliario. Los extranjeros pueden comprar y poseer bienes inmuebles esencialmente en las mismas condiciones que los ciudadanos paraguayos: usted no necesita ser residente ni ciudadano para tener la titularidad. Esta guía explica cómo funciona realmente una compra y cómo hacerla de forma segura.
¿De verdad pueden los extranjeros ser propietarios?
Sí. La propiedad urbana, departamentos, casas y unidades comerciales, está totalmente abierta a los compradores extranjeros, con los mismos derechos de propiedad que los locales. Las tierras rurales situadas dentro de la zona de seguridad fronteriza de 50 km (Ley 2532/2005) no pueden ser propiedad de nacionales de Argentina, Bolivia o Brasil, ni de empresas que ellos controlen, sin un decreto del Poder Ejecutivo. La propiedad urbana en Asunción no se ve afectada; los inmuebles rurales próximos a la frontera fluvial sí pueden estarlo, por eso primero verificamos la ubicación.
El rol del escribano
Paraguay utiliza un sistema notarial de derecho civil, y el escribano público es fundamental en toda transacción. El escribano redacta la escritura pública, verifica a las partes y presenta la transferencia para su inscripción. Elegir un escribano competente e independiente es una de las decisiones más importantes de todo el proceso.
Paso a paso
- 1. Acordar las condiciones. Los precios suelen negociarse y pagarse en dólares estadounidenses. Una vez que usted llega a un acuerdo, un contrato de reserva y una seña retiran la propiedad del mercado.
- 2. Debida diligencia. Esta es la etapa crítica. Sus asesores verifican el título de propiedad en la Dirección General de los Registros Públicos, confirman que no haya hipotecas ni gravámenes, revisan los registros catastrales en Catastro, confirman que los impuestos municipales estén al día y verifican la identidad del vendedor y su derecho a vender.
- 3. La escritura. El escribano prepara la escritura pública. Ambas partes firman y se realiza el pago.
- 4. Inscripción. La transferencia se inscribe en los Registros Públicos, completando el cambio de titularidad.
Costos a presupuestar
Estas son cifras típicas para planificar, no presupuestos cerrados. Su escribano le dará el desglose exacto de su operación.
- Al comprar: los compradores suelen prever alrededor del 2% al 4% del precio para los honorarios del escribano (fijados por el arancel notarial, Ley 1307/1987, más IVA), la inscripción en los Registros Públicos y el impuesto municipal a la transferencia de dominio (Ley 3966/2010, Art. 152). Si el vendedor es contribuyente del IVA, como una desarrolladora o una empresa, la venta también lleva IVA del 5% sobre el 30% del precio, alrededor del 1,5% (Ley 6380/2019, Arts. 82, 85.3 y 90 b); una persona física residente en Paraguay que vende un inmueble que no forma parte de una empresa no lo cobra, mientras que el vendedor no residente también es contribuyente del IVA (Art. 82.8) y el escribano lo retiene.
- Al vender: el vendedor que es residente fiscal en Paraguay paga un 8% de IRP sobre la ganancia de capital, y la ley toma como ganancia el menor valor entre el 30% del precio de venta y la ganancia documentada (Ley 6380/2019, Arts. 59 y 60). El vendedor no residente paga un 15% de INR sobre el 30% del precio de venta (Arts. 75 y 76). Los Registros Públicos no inscriben la escritura sin el comprobante de ese pago (Art. 137).
- Como propietario: cada año, los propietarios pagan el impuesto inmobiliario municipal, del 1% del valor fiscal del inmueble (Ley 125/1991, Art. 61).
Por qué importa la debida diligencia
Como en cualquier mercado, existen problemas de titularidad y arreglos informales. La protección es la verificación independiente: nunca se base únicamente en la documentación del vendedor y utilice su propio escribano y asesor legal en lugar de uno elegido por la otra parte. Una debida diligencia adecuada es lo que convierte un precio atractivo en una inversión segura.
Comprar como parte de una mudanza más amplia
Muchos compradores adquieren una propiedad al mismo tiempo que establecen su residencia en Paraguay y aprovechan el sistema tributario territorial. La propiedad se combina naturalmente con un bajo costo de vida en Asunción, y no hay requisito de residencia para ser propietario. Nuestras preguntas frecuentes sobre residencia e inmuebles responden las dudas más comunes sobre ambos temas.
Clarity Paraguay, una firma de residencia e inmuebles en Asunción dirigida por una abogada y traductora pública matriculada, ayuda a los compradores a encontrar, evaluar y adquirir propiedades de principio a fin: desde la búsqueda de listados hasta la coordinación del escribano y la debida diligencia. Si también se muda a Paraguay, podemos gestionar su residencia temporal al mismo tiempo. Explore nuestros listados de propiedades actuales o envíenos un mensaje para comenzar la búsqueda de su propiedad. Conozca más sobre nuestro servicio de inmuebles.
Este artículo es información general, vigente a 2026, y no constituye asesoramiento legal. El derecho inmobiliario y los impuestos cambian, y cada transacción es diferente; contrate siempre a un escribano paraguayo calificado y a un asesor legal independiente antes de comprar.
Fuentes oficiales